Guia definitivo: Tudo o que precisa de saber para investir num terreno

A decisão de investimento num terreno para a construção de um imóvel é o passo inicial no grande projecto que é construir uma habitação. O ComparaJá.pt criou para a Marcela Propriedades um guia com tudo o que precisa de saber se está à procura de investir num terreno para construção. Ao longo deste guia iremos explicar-lhe em quatro passos distintos alguns dos aspectos a que deve prestar especial cuidado, quais os documentos a que deverá recorrer para perceber as características do terreno

Guia definitivo: Tudo o que precisa de saber para investir num terreno
A decisão de investimento num terreno para a construção de um imóvel é o passo inicial no grande projecto que é construir uma habitação.

O ComparaJá.pt criou para a Marcela Propriedades um guia com tudo o que precisa de saber se está à procura de investir num terreno para construção.

Ao longo deste guia iremos explicar-lhe em quatro passos distintos alguns dos aspectos a que deve prestar especial cuidado, quais os documentos a que deverá recorrer para perceber as características do terreno que pretende adquirir e, por último, todo o processo de licenciamento para que possa construir um imóvel nesse mesmo terreno.

1º Passo – Encontrar um terreno
Encontrar um terreno será o primeiro passo do seu projecto, mas também a base para tudo o que irá fazer mais tarde. Se está neste momento à procura de um terreno no concelho de Lagos, clique hiperligação anterior para aceder às oportunidades disponíveis na Marcela Propriedades.

Para que a escolha do seu terreno seja bem sucedida, existem vários factores que devem ser tidos em conta, alguns dos quais apresentamos de seguida.

As características morfológicas do terreno são importantes na sua escolha
As características do terreno que pretende adquirir são de extrema importância para que todo o processo de construção possa ocorrer sem problemas. Os declives, as características do solo, a existência de lençóis de água são alguns dos factores que deve estudar caso pretenda construir mais tarde.

Apesar de a engenharia estrutural se encontrar num avançado estádio de desenvolvimento, mais tarde poderá ser dispendioso resolver ou emendar problemas na estrutura de um edifício. A situação ideal será fazer-se acompanhar por um técnico que o possa aconselhar e que o ajude a levar o seu projecto a bom porto.

Localização, Localização, Localização
A localização do terreno é um dos pilares de todo o projecto de construção de uma habitação.
O ideal é que o mesmo esteja já inserido numa zona com autorização para construção e que as infraestruturas básicas, tais como saneamento básico e linhas de tensão eléctrica, se encontrem facilmente acessíveis.

2º Passo – Verificar o que é possível fazer no terreno
Antes de iniciar o contrato de promessa de compra e venda, e sendo que a motivação para a aquisição é construir, é muito importante verificar as classificações do terreno a nível municipal.

A consulta destes documentos irá permitir perceber se pode ou não construir no terreno que pretende adquirir e que condicionantes poderão ser aplicáveis.

O documento a consultar é o PDM, Plano Director Municipal, parte do PMOT (Plano Municipal de Ordenamento do Território) que é, por sua vez, o conjunto de documentos onde poderá encontrar todas as informações importantes.

No PDM poderá encontrar:

O regulamento, a faceta normativa do PDM, responsável por estabelecer as regras que se aplicam ao uso, transformação e ocupação do solo, com carácter vinculativo perante as entidades públicas e particulares.

A planta de ordenamento, na qual é possível verificar a organização do espaço presente no território municipal.

A planta de condicionantes onde são identificadas zonas de servidão administrativa, e quaisquer restrições de utilidade pública que possam limitar ou impedir de qualquer forma específica o aproveitamento do solo para outros fins.

Plano de ordenamento
O plano de ordenamento é uma planta onde poderá encontrar a alocação de todas as zonas do município.

Deverá consultar este plano para compreender se o terreno que pretende adquirir se encontra classificado como Solo Urbano Urbanizado ou Solo Urbano Urbanizável. Caso o terreno se encontre classificado como Solo Rural, a construção não deixa de ser possível, mas serão necessários alguns procedimentos para que possa realizar obras de construção.

Plano de condicionantes
No plano de condicionantes, também ele parte do PDM, irá encontrar todas as restrições (caso as haja) a que o terreno que pretende adquirir está sujeito.

Além do plano de ordenamento e do plano de condicionantes, deverá também consultar o plano de urbanização e plano de pormenor da zona correspondente ao terreno em vista.

Plano de pormenor
Caso o terreno se encontre num loteamento já urbanizado, o plano de pormenor passa a ser o documento que fará mais sentido consultar, uma vez que permitirá uma vista detalhada da área urbanizada.

Para aceder aos documentos referidos do concelho de Lagos, poderá descarregar no seguinte link todos os documentos do Plano Director Municipal de Lagos..

3º passo – Financiamento
Quando tiver encontrado um terreno com todas as características que pretende, chegou a altura ideal para considerar as formas de financiamento do seu projecto.

Caso seja necessário o recurso ao crédito, existem duas modalidades através das quais é possível financiar a aquisição de um terreno, o crédito pessoal e o crédito habitação para construção.

A diferença entre estes dois produtos financeiros é mais evidente nos prazos disponíveis e também nas taxas de juro associadas.

Crédito Pessoal
O crédito pessoal é uma das soluções mais rápidas para a compra de um terreno uma vez que não terá que entregar qualquer documentação do terreno, apenas alguma documentação pessoal.

Disponível, regra geral, até 50 mil euros, poderá ser o produto indicado para quem quer fechar rapidamente o negócio e procura terrenos de valor mais reduzido.

Crédito Pessoal de 25.000€ a 120 Meses

Poderá fazer uma simulação de crédito pessoal para aquisição de terrenos no simulador gratuito da plataforma ComparaJá.pt.

Inclusão num crédito para construção

Esta será a melhor solução para a grande maioria dos projectos uma vez que permite a inclusão do custo do terreno no crédito para a construção.

Com este tipo de crédito a complexidade do processo aumenta e será necessária a documentação que normalmente é requerida aos consumidores para um crédito habitação normal.
Também é exigido um projecto de arquitectura no qual será baseado a avaliação da obra e consequentemente o montante de financiamento máximo.

No entanto, o prazo máximo possível é muito superior e também a taxa de juro a que o empréstimo estará sujeito será menor.
Convém também referir que, historicamente, a taxa de juro implícita nos contratos de crédito para construção é menor do que a encontrada nos contratos de crédito para compra.

Caso pretenda apoio, sem qualquer compromisso, para encontrar as melhores opções de financiamento para construção existente no mercado por parte dos especialistas do ComparaJá.pt, basta aceder à hiperligação anterior.

4º passo – Aquisição e passos seguintes

Com o terreno estudado e a proposta de financiamento escolhida, o passo seguinte será assinar o contrato de promessa de compra e venda.

Após a aquisição do terreno, será necessário apresentar um projecto de licenciamento na Câmara Municipal.

Este documento é um projecto base de arquitectura de uma nova construção e compreende todos os desenhos e elementos escritos necessários para o licenciamento da obra.

Mais tarde será também necessário submeter o projeto de especialidades que terá também de receber um parecer positivo.

Após comunicado o deferimento, é necessário entregar os documentos do construtor e do requerente para ser efectuado o pedido de alvará de construção.

Concluída a obra, será entregue o livro de obra e os respectivos documentos e poderá depois ser requisitada a licença/alvará de permissão de habitação na Câmara Municipal.

Fiscalidade

A fase final no processo de aquisição de um terreno para construção será entender a fiscalidade associada, sendo que relativamente aos custos associados ao seu pedido de licenciamento, saber o total da responsabilidade é uma tarefa de complexidade algo elevada.

Deve verificar no Regulamento Municipal de Taxas Relacionadas com a Atividade Urbanística e Operações Conexas (RMTRAUOC) do município de Lagos toda a informação sobre as taxas aplicáveis e também as isenções e reduções disponíveis.

Existem dois tipos de taxas a que o processo de licenciamento estará sujeito, sendo elas:
● Taxas Urbanísticas
● Taxa de Compensação Urbanística
Para além das taxas aplicáveis a nível municipal, também o IMT e IMI serão aplicáveis aos terrenos.

Relativamente ao IMI, recorremos ao CIMI, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis para compreender o enquadramento dos terrenos ao nível fiscal.

Em primeiro lugar é importante entender o que, para efeitos fiscais, é considerado um prédio.

Tal é definido pelo CIMI da seguinte forma: “prédio é toda a fracção de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva e, em circunstâncias normais, tenha valor económico”.

Dentro dos prédios existem ainda os prédios rústicos e os os prédios urbanos.

O valor do IMI a pagar sobre o imóvel será baseado no seu valor patrimonial tributário, sendo que as taxas aplicáveis são as seguintes:

● A taxa aplicável de IMI a um prédio rústico é de 0,80%
● A taxa aplicável de IMI a um prédio urbano varia entre 0,30% e 0,45%

Já o IMT sobre terrenos irá também variar entre os dois tipos:

● A taxa aplicável de IMT a um prédio rústico é de 5%
● A taxa aplicável de IMT prédio urbano é de 6%

Agora que já leu este guia, tem conhecimento de praticamente todos os fatores envolvidos na aquisição de um terreno, desde as preocupações que deve ter antes de o adquirir até à carga fiscal que poderá ter de suportar.

A aquisição de um terreno para construção é, muitas vezes, um projecto que irá servir várias gerações de uma família e deve ser ponderado como tal, criando riqueza patrimonial para o agregado familiar.

Lembre-se que poderá contar com o apoio da Marcela Propriedades e do ComparaJá.pt para concretizar este projeto.