Investimento Imobiliário no Concelho de Lagos

O ​Comparajá.pt​ e a Marcela Propriedades juntaram-se para investigar a rentabilidade de um investimento num apartamento para arrendamento no concelho de Lagos, em Faro. À semelhança do que acontece com a região costeira do Algarve em geral, o mercado imobiliário do concelho de Lagos tem-se revelado uma boa aposta para investidores imobiliários.

À semelhança do que acontece com a região costeira do Algarve em geral, o mercado imobiliário do concelho de Lagos tem-se revelado uma boa aposta para investidores imobiliários.
Por isso, a plataforma online ComparaJá.pt e a sociedade de mediação imobiliária Marcela Propriedades analisaram o mercado imobiliário de Lagos relativamente ao período entre janeiro de 2012 e maio de 2017.

O objetivo foi averiguar a rentabilidade de comprar um apartamento para arrendar e vender ao fim de oito anos.
Se está á procura de uma oportunidade para investir, este artigo é para si.

Para este estudo, recorremos à base de dados do Casa Sapo e usámos como base um apartamento com 100 m2 e um preço de compra de 235 mil euros.

Incluímos também algumas despesas anuais básicas, tal como água, luz, seguro de habitação e despesas de manutenção e condomínio, assim como o IMI.
Não só consideramos estas despesas, como apresentamos os valores de receita de arrendamento e de venda do imóvel líquidos do imposto de 28% a que estão sujeitos, tal como tomámos em consideração o valor do IMT a liquidar aquando da compra da casa.

Tendências do mercado imobiliário em Lagos

Iniciámos a nossa observação com o preço médio por m² neste concelho, que tem vindo a subir desde o final de 2013 e que actualmente se encontra nos 2391.55€, o valor mais alto desde então.
Esta subida representa, em termos percentuais 27,05% desde Janeiro de 2012, em que o preço médio foi de 1772.21€.

Gráfico 1 – Preço médio por m² entre 2012 e Maio de 2017

Também o preço médio de venda de Apartamentos mostra uma progressão para máximos históricos dentro do período analisado, avançando 24,41% para mais de 257 mil euros.

Gráfico 2- Evolução do preço médio de venda de apartamentos

Por último, e também muito interessante é a clara propensão para um aumento do número imóveis listados desde 2012, estando em Maio deste ano 1082 apartamentos listados para venda.

Gráfico 3 – Número de imóveis listados no Casa Sapo entre Janeiro de 2012 e Abril de 2017

Rendibilidade para arrendamento

Taxas de ocupação
A taxa de ocupação é a percentagem de tempo que o imóvel estará arrendado durante o ano.
Quanto maior for a taxa de ocupação maior será a rentabilidade do imóvel e como tal é um dos factores mais importantes a ter em conta quando se quer alugar um apartamento.

De acordo com os dados do barómetro Casa Sapo calculámos o preço médio de arrendamento nos últimos 5 anos, e fizemos uma estimativa do preço médio para os próximos 5 anos.
Segundo as nossas estimativas, o preço médio de arrendamento entre 2017 e 2024 será de 784€.

Para este valor de arrendamento, considerámos várias taxas de ocupação para saber a possível rentabilidade anual deste apartamento.
Os valores apresentados são líquidos do imposto de 28% sobre rendimentos prediais.

Receita Anual

A receita anual de arrendamento tem uma grande variação de acordo com a taxa de ocupação do imóvel, como é possível observar na seguinte tabela.

Tabela 3 – Receita Líquida de arrendamento a 8 anos

Despesas com o imóvel

Relativamente às despesas consideradas, calculámos um valor aproximado de IMI para o imóvel, mas sem consideramos quaisquer aumentos anuais desta taxa que é a maior despesa anual com o imóvel.
Para cada diferente taxa de ocupação, calculámos também uma percentagem equivalente das despesas não fixas com o imóvel.

O seguro habitação que apresentamos é multi-riscos com cobertura de imóvel, recheio, risco sísmico e eléctrico de forma a melhor proteger o investimento.

Tabela 4 – Despesas consideradas no nosso estudo

Potencial de valorização

Sendo o potencial de valorização do imóvel um dos principais factores de decisão num investimento imobiliário, calculámos também alguns cenários de valorização para apresentar.
Na tabela seguinte apresentamos os ganhos possíveis com várias taxas de ocupação e valorizações anuais do imóvel.

Ganhos totais em vários cenários
Valorização total

Tabela 5 – Ganhos totais líquidos com diferentes taxas de ocupação e valorizações de imóvel

Valorização percentual total

Tabela 6 – Ganhos totais líquidos em % com diferentes taxas de ocupação e valorizações de imóvel

Conclusão

Com base na análise que fizemos, e na criação de várias estimativas para a futura rentabilidade, o ComparaJá.pt considera que a aquisição de um apartamento para colocação no mercado de arrendamento no concelho de Lagos é, a longo prazo, um bom investimento.

Para o pior cenário que calculámos, uma taxa de ocupação de 25% e uma valorização anual do imóvel de apenas 0,50% por ano, no final o investidor ficaria com 3 262,72 € de lucro após impostos, um ganho de 1,33% sobre o investimento inicial.

Já numa previsão positivista de valorização do imóvel de 4% ao ano e com uma taxa de ocupação de 100%, a rentabilidade poderá chegar a 24,12% que representa um lucro líquido de 59 133,12 € sobre o investimento inicial.

A taxa de ocupação será chave na rentabilização do imóvel, e como tal recomendamos que seja feito um equilíbrio entre o preço de arrendamento e a taxa de ocupação que se espera do investimento, sendo preferível um preço ligeiramente mais baixo para obter uma taxa de ocupação superior.

Essa mesma taxa de ocupação poderá também ser melhorada com recurso a plataformas de arrendamento de curta duração como a Uniplaces e o AirBNB.

Por último, num cenário em que seja necessário crédito habitação para a aquisição do imóvel, poderá comparar todas as ofertas do mercado no site do Comparajá.pt.